Quelles sont les clauses suspensives d'une offre d'achat ?

Nombreux acquéreurs semblent insuffisamment renseignés en ce qui concerne les dispositions suspensives figurant dans leur proposition d'achat.

Ces dispositions cruciales peuvent déterminer si une opération immobilière aboutit ou échoue, avec des répercussions financières pour les parties impliquées.

C'est la raison pour laquelle nous allons vous exposer en profondeur ce qu'est une disposition suspensive, son mode de fonctionnement et comment faire valoir ces clauses.

Qu'est-ce qu'une disposition suspensive ?

Une disposition suspensive est un terme inclus dans une offre d’achat, promesse de vente ou compromis qui établit que la conclusion effective de la vente immobilière dépend de la réalisation d'un fait spécifique ou de l'atteinte d'une condition préalable.

En d'autres termes, c'est un critère qui doit être atteint pour que la vente soit considérée comme définitive.

Les dispositions suspensives d'une offre d'achat sont des conditions qui doivent être réalisées avant que l’acte de cession final ne soit conclu entre les deux parties.

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Elles sont habituellement intégrées pour protéger l'acquéreur ou pour garantir que certaines conditions nécessaires pour la transaction soient remplies.

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Les clauses suspensives peuvent en pratique être presque illimitées, car elles sont rédigées selon les besoins des parties et dans la limite de votre créativité. Du moment qu'elles sont acceptées par l'acquéreur et le vendeur lors de la signature de l'acte.

Les conditions suspensives sont généralement rédigées par les notaires ou les agents immobiliers chevronnés.

Elles doivent être précises, concises et spécifiques pour éviter toute ambiguïté ou confusion lors de la finalisation de la transaction.

Les dispositions suspensives sont également soumises à un délai d'application, généralement décidé par les deux parties, au-delà duquel elles ne sont plus valables et la transaction peut être annulée.

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Il est important de souligner que les conditions suspensives sont différentes pour chaque transaction immobilière et dépendent des besoins et des attentes de l'acquéreur et du vendeur.

Les conditions suspensives que le futur propriétaire intègre dans la promesse d'achat (ou compromis) lui offrent la possibilité de se dégager de l'acte de vente sans devoir s'acquitter d'indemnité.

Ces stipulations sont valides tant qu'elles sont acceptées par les deux parties lors de la signature.

On distingue deux catégories de conditions suspensives :

1.Les conditions suspensives systématiques (Automatique pour chaque vente) :

1.1 : L'absence de servitude d'urbanisme ou d'intérêt général pesant     sur le bien

1.2 : La renonciation d'un organisme public à son droit de préemption concernant le bien

1.3 : La situation hypothécaire épurée lors de la signature de l'acte notarié de vente

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Le notaire responsable de la rédaction de la promesse intégrera automatiquement ces éléments.
Son rôle sera également de vérifier que tout est conforme, notamment en s'assurant que la situation hypothécaire du bien pour lequel le futur propriétaire se porte acquéreur a été résolue.

2.Les conditions suspensives selon votre choix (facultatives) :

2.1 La condition suspensive d'accord de prêt

Intégrée dans 90% des cas, cette clause cruciale permet au futur propriétaire de se désengager de la transaction s'il ne décroche pas son financement.

Les 3 éléments impératifs qui doivent apparaître dans la condition suspensive d'accord de prêt :

• un taux d'intérêt hors assurance,
• une durée
• un montant défini que le futur propriétaire souhaite emprunter

Si l'un de ces 3 éléments n'est pas respecté, le futur propriétaire peut renoncer à l'achat tout en ayant également la possibilité de poursuivre l'acquisition.

Cependant, vous devez inclure dans cette clause un taux en cohérence avec ce qui est pratiqué sur le marché actuel, sinon l'autre partie n'acceptera pas.

2.2. L'acquisition d'une autorisation d'urbanisme :

• permis d'élever ou détruire
• réorientation de destination : c'est une action que l’acheteur initie entre la signature de la promesse et l'acte authentique de vente.
• En cas de refus de la mairie concernant la réorientation de destination, l'acheteur peut alors se dégager de la vente sans pénalité.

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2.3 La finalisation d'une vente immobilière

Habituellement dans le cadre de l'achat de la résidence principale, l'acheteur peut intégrer cette clause pour réaliser la vente uniquement s’il parvient à vendre son bien actuel.

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2.4 L'obtention des résultats d'un diagnostic complémentaire

Si l'acheteur a des doutes sur la structure du bâtiment, il peut solliciter la réalisation d'un diagnostic de structure auprès d'un bureau d'études spécialisé.

Cette clause lui confère le droit de se retirer de la vente en fonction du résultat favorable ou non de ce rapport.

C'est également astucieux de l'avoir incluse si l'acheteur ne s'était pas rendu compte d'un défaut, d'une fissure lors des visites post signature de promesse. L'acquéreur a donc la possibilité de réaliser des études additionnelles avant la signature définitive de l'acte authentique.

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2.5 La clause de renonciation

‍Dans le cas d'un achat d'un appartement en copropriété. Si l'acheteur découvre qu'il y a des travaux significatifs qui sont votés (toiture, façade, etc.) qu’il n'avait pas prévus, une telle clause lui permet de se soustraire du contrat, sans

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2.6 La condition de réalisation des travaux

Si vous achetez un bien en cours de rénovation; vous pouvez inclure cette clause qui vous couvrira afin de conditionner l'achat à la fin d'un chantier de rénovation ou de travaux d'entretien ou de traitement.

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2.7 Le déblaiement d'un grenier, d'une cave

Ces clauses présentées ci-dessus représentent seulement un échantillon de vos possibilités, elles peuvent en réalité être presque infinies, pourvu qu'elles soient acceptées par les deux parties lors de la signature de la promesse chez le notaire.

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Quelles sont les conséquences si un acheteur ne réussit pas à obtenir son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt ?

Si l’acheteur ne réussit pas à obtenir son financement avant la fin de la condition suspensive de prêt, cela entraînera l'invalidation du contrat.

Cela permet alors à l’acheteur de se retirer sans perdre l'indemnité d'immobilisation, qui a été versé lors de la signature de la promesse de vente.

Ce montant préalable est généralement de 10% de la valeur du bien immobilier.

Le vendeur est donc libre de remettre son bien en vente.

Une fois l’acte préparatoire accepté et signé, les conditions suspensives sont généralement mises en œuvre pendant une période déterminée, généralement de 30 à 60 jours.

Deux situations possibles :

• Si toutes les conditions sont remplies à la fin de la période, la vente sera finalisée.
• Si l'une des conditions n'est pas satisfaite, l'acheteur peut annuler la vente sans aucune obligation ni contrainte financière.

En d’autres termes, pour le second cas, l’acheteur informe le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception de son désir d'activer l'une des conditions suspensives stipulées dans le contrat afin de se retirer de l'accord, sans devoir payer le versement initial.

Le notaire devra alors rendre à l’acheteur le montant préalable que celui-ci avait versé lors de la signature de la promesse ou du compromis.

Quelle est la durée de validité d'une condition suspensive ?

La durée de validité d'une condition suspensive dépend de l'accord conclu entre le futur propriétaire et le cédant, car les conditions suspensives diffèrent pour chaque opération immobilière.

Habituellement, les conditions suspensives sont valables pendant 30 à 60 jours après la signature de la promesse ou du compromis.

Cependant, cela peut varier en fonction des conditions propres à chaque vente.

Si une condition suspensive ne se réalise pas, le futur propriétaire peut révoquer la vente sans aucune obligation.

La procédure de demande d'annulation doit être effectuée avant la signature de l'acte authentique de vente, par lettre recommandée avec avis de réception à destination du notaire, en y incluant les pièces justificatives nécessaires.

Il est essentiel de noter que les conditions suspensives sont en place pour préserver le futur propriétaire et garantir que toutes les conditions requises pour la vente soient respectées.

Qui détermine les clauses suspensives ?

Les clauses suspensives sont généralement établies par le notaire qui assiste le client dans la transaction immobilière, ou par l'agent immobilier responsable de la vente, qui pourra vous guider vers des conditions suspensives susceptibles de vous protéger.

Toutefois, il est également possible pour le client de les rédiger lui-même, à condition d'avoir une connaissance approfondie des lois et des réglementations en vigueur en matière de droit immobilier.

Il est fortement recommandé de consulter un professionnel pour rédiger les clauses suspensives, afin de s'assurer que les termes sont clairs et précis, et que les intérêts du client sont adéquatement protégés.

Un agent immobilier ou un notaire peut aider à prévoir les problèmes éventuels et à éviter les litiges futurs.

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En résumé, la rédaction des clauses suspensives est un élément crucial dans la transaction immobilière, et il est préférable de la confier à un professionnel compétent pour garantir un processus sans heurts et sans stress pour toutes les parties impliquées.

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